重要事項説明を受ける際の4つのポイント

家を買おうと購入申し込みをした後で売買契約を締結する前にもう一つ大事なことがあります。

今回はその大事なこと重要事項説明についてお話したいと思います。

そもそも重要事項説明ってなに?

重要事項説明とは、取引不動産についての重要な事項を契約締結前に買主に知ってもらうために説明するものです。

契約のあとで「そんなことは聞いていない」「そんな契約だとは思わなかった」といった争いを避けるために重要事項説明書という書面に記載して説明することになります。

重要事項説明はその家を買うかどうかの判断をするために行うものなので必ず契約締結前にすることが決められています。

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重要事項説明は誰がする?

重要事項説明は宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示して行うことになります。

試験に合格しただけで登録を済ませていない人や登録は済ませたが取引士証を紛失した人はすることができません。

資格を持たない営業担当が説明をしようとしているところを見たこともありますが絶対ダメです。

取引士証の提示がない場合はこちらから確認していくようにしましょう。

重要事項説明は長い・・・

重要事項説明の内容としては、専門的な用語のオンパレードです。

とにかく長い!その中でも「なにそれ?」みたいなのがいっぱい出てきます。

そんな説明が物件によっては小一時間程度かかることもあります。

読む方も長いと感じますが、ややこしい用語を聞きながらの小一時間は苦痛だと思います・・・。

そこで重要事項説明の中で特に注意して聞いておくポイントをお伝えします。

重要事項説明で特に注意して聞いておく4つのポイント

接道義務を満たしているか

土地の価値は道で決まります!

建築基準法では接道義務という規定がありまして、簡単にいうと、建築基準法上の道として認めた道路に2m以上接してなかったら基本的には家を建てたらダメですよというものです。(ケースによっては特別に建築が許可される場合もあります)

建築基準法では5種類の道路がありまして

  1. 道路法による道路・・・県道や市道ですね
  2. 都市計画法・土地区画整理法等に関する道路・・・一般的に開発道路と呼ばれるものです
  3. 建築基準法が適用される前から既にある道路・・・昔から道路として使われている道路のことです
  4. 道路法・都市計画法・土地区画整理法等の事業計画のある道路で2年以内に執行される予定のもの・・・事業計画で2年以内につくられる道路
  5. 土地を建築物の敷地として利用するために行政から指定を受けたもの・・・一般的に位置指定道路と呼ばれます

3の昔から道路として使われていた道路の中で幅員が4m(6m)未満のもので特定行政庁が指定したものは2項道路と呼ばれます。

重要なのは土地が接している道路は建築基準法上認められた道路なのか?

土地に2m以上接しているのか?

道路を持っているのは市や県か?それとも個人か? という点です。

接道義務を満たさない(建物が建てられない)土地にあまり価値はありません。

道路が市や県のような行政以外が所有している場合は、埋設管工事等で掘削する必要が出てきたときに承諾料を請求される場合があるのでよく説明を聞いておきましょう。

埋設管について

地中に埋まっている配管は見ることができません。

専門の業者さんが調べてくれた状況を把握しておきましょう。

たとえば水道管!

ちゃんと家の前まで市の水道管がきているかを確認します。

遠くの水道管から長い配管を家までずっと引っ張ってきている場合には修理費用がかさむこともあるので注意です。

次は引込管の種類です。

少し古い建物では鉛管を使用していたものが多くなっています。鉛管は健康上のことを考えてあまり使用しないようにと推奨されていますのでもし使用されている場合は近いうちに交換を検討してもいいでしょう。

排水 について

水道を使った分だけ排水することになるのでどういう風に排水設備になっているのか、メンテナンスにはどのぐらいの費用がかかるのかは重要です。

まずは排水設備が公共下水なのか浄化槽なのか、浄化槽であれば何人槽が入っていて維持点検にどれだけ費用がかかるのかも合わせて確認しておきましょう。

公共下水であればメンテナンスはほとんどかからない代わりに下水道代が必要になります。

公共下水が一般的でないあーくの住む地域では下水道代が水道代と別にかかってくるなんてなんか損した気分になってしまいます・・・。

売主に瑕疵担保責任はあるのか?

難しい言葉の登場です・・「かしたんぽせきにん」と読むのですが、要は買ったあとに気付いた見た目では簡単に発見できないような隠れた欠陥に対して売主は責任を負ってくれるのかという話です。

通常売主は売った後の責任は負いたくないので「この契約における売主の一切の瑕疵担保責任は免責とする」というような一文が入っていることが多いです。ただ中には1~3ヶ月の期間だけこの責任を負いましょうという契約もあります。

そういった契約で瑕疵担保期間中にシロアリ被害や床下配管の水漏れ、雨漏れが発見された場合は売主の負担で補修してもらえる可能性があります。ここで補修をしてもらうには、この被害の原因が家の引き渡しを受けた時点では既に発生していると考えられる必要があります。

売主が宅建業者(不動産業者)の場合は瑕疵担保期間は2年を下回ることができなくなります。この点は買う側としては大きなメリットです。隠れた欠陥があった場合でも引き渡しを受けてから1~3ヶ月の間でその欠陥を発見することは比較的難しいですが、2回季節が巡れば発見できる可能性がはるかに高くなります。

告知書の内容について

物件の重要事項説明では、売主の知っている事項を確認するもので告知書というものがあります。

この中でも重要なのが境界についてです。

隣の家との境界がわかる鋲(びょう)などの印が現場にあるかどうかを確認します。

現場に印がない場合は特に注意が必要で、隣との境界ブロックの外側なのか内側なのか真ん中なのかをキッチリ確認しておきましょう。後日でもいいので売主立ち会いのもとで現場で説明を受けることをオススメします。

次は越境がないかどうかを確認します。

隣の屋根がこちらの土地に入ってきているとかこちらの境界ブロックの上に物を置かれているというようなことがあります。

こういう場合には将来的に「どけてくれませんか?」という話をこちらがしなくてはいけないことになりますので事前に売主から隣の人に話を通しておいてもらいましょう。

余計なトラブルの種は引き継ぎたくないですからね。

まとめ

いろいろ書いてきましたが、重要事項説明において特に重要なのは以下の4つです。

  1. 接道義務は満たしているか
  2. 埋設管について
  3. 売主に瑕疵担保責任はあるのか
  4. 告知書の内容について

物件によってもっと重要な部分が出てくることもありますが、基本的にはこの4つのポイントはキッチリ説明を聞いておいてください。

重要事項説明が終われば書面にサインを求められますが、ここにサインをしてしまえば説明を受けて納得しましたということにされてしまいます。わからないところがあれば充分納得できるまで何度でも繰り返し確認するようにしてください。