敷金ってホントに戻ってくるの?解約時の敷金清算について

賃貸

賃貸アパートを解約するときに心配になることの一つに『敷金の清算』があります。

 

アパート契約時に礼金や前家賃と一緒に大家さんに支払っている敷金は、入居期間中に発生する大家さんに対する債務の担保として一時的に預けているにすぎません。

つまり解約時に大家さんへ支払わないといけないお金がなければ全額返金されることになります。

 

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しかし、敷金の清算についての予備知識がないと大家さんや管理会社に言われるがまま都合のいいように扱われかねません。

おかしいことには「おかしい!」と言えるだけの知識はつけておきましょう。

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自然に経年変化した分は借主側に負担義務はない

借主側が退去時に原状回復費用を負担をしないといけないのは、入居期間中に故意または過失によって傷めたり汚したりしてしまったところのみです。

 

簡単にいうと、わざと壊したり、うっかり汚してしまったようなところですね。

 

それ以外の通常使用をしているにも関わらず汚れたり傷んだりするような経年変化によるものは大家さんで原状回復することになります。

住む期間が長ければ長いほど借主側の費用負担は軽くなる

耐用年数があるものについては年々その物が持つ価値が減少していくと考えるので、入居している期間が長ければ長いほど原状回復をするときの借主側の負担は軽くなります。

 

これは国土交通省が出す原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに基づくもので、敷金清算の参考としてよく用いられる。

 

例えば壁クロスであれば新品に貼り替え後、6年経過で残存価値は1円になります。

もし仮に7年目に解約するなら、うっかり壁クロスを汚してしまっていたとしても借主側の自己負担はほぼない計算になります。

 

 

入居したときに壁クロスを張り替えたてであれば当然100%からのスタートになりますが、例えば前回の入居者が3年間キレイに住んでくれていればわざわざ追加でクロスを張り替えたりしないので上記の図のように50%からスタートするなんてこともあります。

そんなときは残り3年で耐用年数を経過することになります。

契約に違反する使い方をすれば負担額が激増する

契約に違反せずに普通に使っていた場合、経年変化で自然に汚れてしまった分の原状回復にかかる費用は大家さん側が負担しますので借主側の負担はそこまで大きくはなりません。

 

しかし借主側が契約に違反するような使い方をしていたなら話は別!

原状回復費用が激増する可能性がありますので注意が必要です。

 

契約違反として代表的なのが、ペット禁止物件でペットを飼育した場合ですね。

 

特に猫を室内で飼育していた場合は引っかき傷やニオイが部屋に残ってしまいトラブルになることがよくあります。

契約違反が原因なのでこの場合の原状回復にかかる費用は全額借主側で負担しないといけなくなります。

 

ちなみに過去、猫の引っかき傷と残ったニオイの原状回復費用で89万円を請求されているのを見たことがあります。

明らかに借主側の負担が重いように感じたら第三者へ相談を!

借主が知らないのをいいことに、できるだけ借主側にリフォーム費用を負担させようとしてくる大家さんは多いので

そこまでウチが負担しないといけないの?

と少しでも疑問に感じたらすぐに第三者(仲介会社や国民生活センター等)に相談するようにしてください。

 

例えば、子供が壁クロスに落書きをしてしまっている場合は耐用年数経過前であれば借主側にも費用負担がありますが、負担義務があるのはあくまでも1面だけです。

1面の壁だけを張り替えるとその面だけ真っ白になるので逆に目立つからといって部屋全体のクロスの張替え費用を請求してくる大家さんが結構いるんです。

 

「高いけど請求されたから仕方ない」と無理に自分を納得させて、払う必要のないお金までを払ってしまうことのないように注意しましょう。

まとめ

基本的に契約時に大家さんに預けている敷金は解約時には全額返金されます。

 

滞納している家賃や住んでいる間にわざと室内を汚したり壊したりした箇所の原状回復費用は敷金から差し引かれて、それでも余りがあれば返金されることになります。

※ 逆に預けている敷金でカバーできなかった場合は追加で支払いを請求されます。

 

ほとんどの大家さんは解約時に

  • 少しでも多く原状回復費用を請求できないか
  • 敷金を返金しなくていい方法はないか

と考えて何かと理由をつけて費用負担を多く見せようとしてくるということを覚えておいてください。

 

少しでも請求金額に疑問を感じたら、大家さんに直談判をする前に第三者の仲介業者や国民生活センター等に

これだけ請求されたけどおかしくないか?

敷金がこれだけしか返ってこなかったけどどうなの?

ということを問い合わせしてみるといいですよ。

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