住宅ローンについて

住宅の購入を検討し始めるとやっぱり気になるのが住宅ローン!
住宅を購入する方のほとんどが利用することになります。

「住宅ローンのことなんて全然わからない」「審査に通るのか」など色々心配になったりすると思います。
ただ、人生の中で住宅ローンを利用することなんて一度あるかどうかですので、わからなくて当然なんです。
細かい話をすればキリがないのでできるだけ簡単にお話することにします。

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私っていくら借りれるの?

一般的な借入可能額の計算は以下の式で求めることができます。
仮に税込年収500万円で審査金利3%、35年借り入れの場合で計算してみます。

(税込年収)500万円 × (返済比率)35%(※1) = (年間返済可能額)175万円

(年間返済可能額)175万円 ÷ 12 = (月々の返済可能額)145,833円

(月々の返済可能額)145,833円 ÷ 3,849円(※2) × 100万円 ≒ (借入可能額)3,780万円

(※1)年収400万円未満の方は返済比率30%で計算してみましょう
(※2)100万円を金利3%で35年借りた場合の月々返済額になります
http://www.fpoffice.biz/_userdata/ganrikintou.pdf

こちらはあくまでも一般的な目安の計算方法ですので、不動産屋で借入可能額を試算してもらうと上記のようになります。
ただし、ご自身で借入可能額を試算する場合は必ず「税込年収」のところを「手取り年収」で計算してください。
重要なのは、住宅ローンは多くを借りることではなく、借りたお金を返せるということです。

住宅ローンの審査は何を基準にするの?

不動産屋や銀行でいくら住宅ローンの相談をしたとしても借りれるかどうかの判断はしてもらえません。
住宅ローンを組む場合は「銀行指定の保証会社の保証を得られる方」という利用条件がつきます。
つまりは保証会社の審査を通過しないといけません。
それでは保証会社はなにを基準に審査するのでしょうか?
保証会社は審査申込をした方の個人信用情報を取得して審査することになります。
信用情報機関というところに皆さんの信用情報が登録されております。
「そんなところに登録した覚えはないけどなぁ」と思われるかもしれませんが、銀行口座を開設したりクレジットカードを契約したりすれば信用情報に登録され、支払いの遅延履歴のようなものが記載されることになります。
保証会社はその信用情報をもとに審査をしていくことになります。
ですので、信用情報を確認していない状態では不動産屋も銀行も審査に通るかどうかの判断はつかないのです。

審査は通してみないとわからない?

事前に信用情報を取り寄せて不動産屋や銀行に聞いてみるのも一つの手段ですが、気になる物件が見つかったときに一度 事前審査を通してみるのが一番手っ取り早いです。

住宅ローンの手続きの流れとしては
《事前審査》⇒《事前審査承認》⇒《本審査申込》⇒《本審査承認》⇒《ローン契約》⇒《ローン実行》
このようになります。

事前審査をいくつもの銀行で申し込んでしてしまうと各保証会社で信用情報を取得することになります。
個人信用情報には取り寄せ履歴も載ってきますので、あまり多いと印象はよくないかもしれませんので注意しましょう。
個人的には事前審査を申し込むとしても銀行は3つぐらいまでかと考えております。
それとできれば事前審査は不動産屋を通して銀行へ申し込むようにしてください。(直接銀行で申し込むのむいいですが、不利な情報まで伝えてしまうことがありますので、手続き的なことは専門家に任せてしまいましょう)

まとめ

長くなってしまいましたが、住宅ローンとは

  1. いくら借りられるかよりも返せる額を借りることが大事
  2. 審査が通るかどうかある程度の予想はできても実際に通してみないと結果はわからない
  3. 事前審査はできるだけ不動産屋を通して申し込む

というのがポイントになります。